85度C 潛力B咖區開店 機能集市房價保值


林口長庚 桃園南崁 新興熱點房市強強滾


【詹誌銘╱綜合報導】重劃區發展可視量販店評估,成熟商圈會不會更成熟,為民眾增加環境優勢,間接拉抬發展作為房價保值空間,可以從台灣本土咖啡店龍頭85度C(股票名稱:KY美食,股票代號:2723)的設店經驗當作參考指標。85度C目前全台有330家店面,只鎖定已成熟發展住宅區進駐,隨後買房的人,或許可確定商圈應更有發展,機能相對完善。



85度C營業部經理陳威丞分析選擇區域設店原則,「85度C販賣的產品非高單價項目,像台北市東區的完全成熟商圈,租金行情太貴,對成本是一大負荷,85度C就只會選在小型成熟商圈,像林口長庚商圈、三峽老街等地,先控制店租成本在營業額1成內。」




市區高房價進駐成本高


這樣的模式,似乎也可套進民眾買屋能力與選擇條件,市中心高房價無法進入,只能改選次級成熟商圈。而要如何挑選才能買到潛力B咖區,以目前85度C幾個營業額較高的據點而言,新北市林口店與桃園南崁店雙雙上榜,除了85度C本身品牌形象外,所處區域屬性也與85度C目標密切結合。
85度C林口店位在長庚醫院旁,商圈早已純熟,周邊又有新市鎮與醫院的就業、看診等各階層人口帶動,加上客群中不少是28歲以上年輕媽媽,即便住在新發展的林口新市鎮內,在騎車可方便抵達情況下,形成老商圈加新商圈的局面,發展也就更有潛力。




南崁豪宅案每坪17萬起


85度C南崁店設立,或許也跟南崁近幾年房市大量推案,使人口極劇移入相關,因南崁位於桃園通往台北之間的樞紐,加上在南崁可用每坪20~25萬元的價格,買入中悅建設等級的豪宅案,吸引不少林口台北客至此購屋,且附近工廠就業機會多,移入人口自然大幅增加,使南崁發展快速躍進。
其次,研究85度C開店準則,店面商圈的住宅人口密度須達4萬人,且社區住宅大樓屋齡得超過5年以上的成熟區塊,才能確定商圈發展狀況,也才能判斷後續成長;若當地人口數等條件未達到標準,代表未來發展有不少疑慮,85度C便不會設店,因此,民眾買房或許也可以此斟酌,做為區內人口是否足以支撐房價的參考依據。




85度C小檔案


˙創辦人:吳政學
˙經營特色:以價格便宜、兼具品質的咖啡與蛋糕打響市場名號
˙店數:328家(含直營、加盟台灣部分)
˙去年營業額:全球約83億元
˙商圈選定方式:
◎挑選住商混合區,住宅區佔70%、商業區佔30%
◎人口密集度須達到4萬人數量
◎至住宅區檢視住宅點燈數,或到戶政機關找尋人口成長數
◎至房仲網頁查詢物件數量,數量愈多,代表此區賣壓愈重,相對人口數也會較少
◎只選次級商圈,如林口、三峽,每月店租金額為營業額的1成
資料來源:《蘋果》採訪整理




民眾意見




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首選便利商店 日常不愁


黃筱珊 28歲 服務業 住士林20多年
眾多住家機能條件,最重視的還是便利商店,畢竟日常隨時採買是很重要的,至於大賣場雖然品項多,關鍵時刻還是緩不濟急。另外,早餐店也很重要,總而言之,就是居住生活圈採買愈方便愈好。



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量販店當鄰居 採買方便


梁筠敏 21歲 學生 住新店21年
自己住在新店傳統商圈,但因為裕隆城附近開設家樂福,所以平均大概1個月會過來逛1~2次,尤其自己會在家開火,這邊採買蔬菜、牛奶等生鮮食品很方便,種類也較多,不會有買不到的情況。



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賣場進駐商圈 吸金有限


馮建中 51歲 大樓管理員 住新店30年
我在新店住了很長時間,家樂福的開設,對木柵、新店居民而言是好事,採買很方便。但賣場對一旁的街道商圈帶動,卻是相當有限,有些店家從開始營業到現在,已經轉手4、5次。



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次級商圈 工業區 外送外帶滾錢潮


【詹誌銘╱綜合報導】大體而言,85度C的開店只選次級成熟商圈、不碰重劃區是其一貫原則,此外,選擇次成熟商圈與工業區夾雜的範圍,也能利用外賣市場撐起一片天,當店面屹立在此,或多或少對於商圈有正面形象,若想投資店面者,不妨以此參考。
85度C營業部經理陳威丞表示,與星巴克不同,85度C鎖定的就是「1杯咖啡+1塊蛋糕=90元的庶民經濟」,因為價格便宜,便以直接外帶、外送,定義民眾消費習慣。




三角窗店面 方便臨停


為了有效達到「外帶、外送」的目標,85度C多選擇三角窗店面,方便民眾騎機車暫停,但卻無法久待,確實做到「外帶」;設店區域以住商混合區為主,住宅佔70%、商辦佔30%,搶先取得「外送」商機。因此,檢視85度C各店平均營業收入方式,60%來自外帶、30%為外送,僅有10%為內用的客層。
以桃園大園店來說,雖位在大園商業中心點,不過附近工業區多,上班族午後便會點飲料解饞,「所以大園店就是以外送為主,甚至加盟主還添購汽車,作為外送到觀音工業區的生財器具項目,而該店外送的營業額便佔了整家店的60%。」大園店的外送法因店家為求生存,連帶保留商圈能見度,無形中也增加周邊店面出租可能性。
住商不動產林口長庚店店長沈杰民指出,以85度C金雞母之一的長庚店來說,所屬的長庚商圈店面租金行情,每坪1500~2000元,欲釋出的話,每坪目前開價80~100萬元的都有,會有如此天價除了長庚商圈原本就是當地民眾消費首選區,85度C與其他更多同類商店的聚集效應,吸引人潮,也佔部份因素,不過成熟商圈租金都算貴,雖然穩定,但如果想要買來當店面包租公,須留意報酬率並不高。



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專家意見 成熟住商混合區 適合展店


陳威丞 85度C營業部經理
區域人口數量必須要完全純熟,才能支撐飲料店開店後的市場,若選擇較貴的地段,租金成本便不划算,加上飲料本身就屬於攜帶性物品,外送市場自然也會佔據店內重要地位,因此發展成熟的住商混合區較適合展店地段。


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