【文/施絢傑 攝影/邱添榮】由於科學園區設在市區東緣,新竹市房市得享『地利之便』,成為竹科新貴購房首選區域。不過近年新竹縣治竹北市建設題材更豐,本市房市逐漸被取而代之。即便如此,本市內需力道較強,平均行情仍為全新竹最高,房市更因發展條件之不同,呈現各區域截然不同的樣貌…

位處台灣心臟地帶的新竹市,舊稱『竹塹』。竹塹是始於清代雍正至道光年間,為了防禦海盜侵擾,而分別修築的竹子城、石磚城及土城。由此舊名可知,新竹市發展確實很早,地位也相當重要。

新竹市全市面積約104平方公里,境內有清華、交通兩所執高科技牛耳的高等學府,公園綠地佔地更近百公頃;不過區域之最大特色,恐怕還是『風』。

本市位於頭前溪及鳳山溪共同沖刷而成的平原上,地勢平坦,且沖積平原的地勢又是東南向西北,猶如喇叭狀向外開敞,因此無論是東北或西南風,都很容易吹襲進入,尤其順著地形,風力還會增強,沿海地區風力更為驚人。



風城遠近馳名 竹科帶動發展







俗諺道:『新竹風、基隆雨』,新竹的風,果然名聲響亮。此外,還因雪山山脈阻擋,強風還特別乾冷,進而造就了另一項頗負盛名的地方特產—『新竹米粉』。新竹市近代發展的里程碑,是民國71年7月1日升格為省轄市,不過真正關鍵,其實是民國65年開始籌備,68年底正式啟動的『新竹科學園區』。

大名鼎鼎的新竹科學園區位居新竹市西南方,距離市區約15分鐘車程,範圍廣及本市、竹東、寶山、竹南等地區;後續擴大計畫還包括苗栗銅鑼、桃園龍潭、宜蘭及新竹生醫園區(竹北市高鐵特定區)。

根據園區管理局資料,園區創立前8年進駐廠商還不到百家,不過90年後已超過三百家廠商,97年底則共有430家廠商進駐設廠,年營收超過1兆台幣,創造的就業人口,則在同年度正式突破13萬大關。

由於台灣近年經濟成長及競爭力,仍高度仰賴高科技業,因此已發展半甲子的新竹科學園區,還是左右台灣經濟榮衰的關鍵。新竹市,甚至全新竹地區的房地產市場,更隨著竹科景氣好壞而起伏震盪。

另外,近年全台人口老化、生育率急速下滑,新竹市人口趨勢卻反其道而行;今年至九月止,新竹市出生率為本島最高,是唯一超過千分之九者,社會增加率(遷入)則僅次於台北市及新竹縣,居全島第三,甚至結婚率也是全台第一。而這中間,竹科新貴的『貢獻度』應該很高。

人口之消長變化,代表該區房市的需求能量,因此本市房市與竹科產值盛衰息息相關,產品規劃也幾乎跟著竹科人的需求走;無論位置在哪裡,當地建案多少都會訴求竹科人,差別只在鎖定的消費層級。



東西向快速道 改變房市生態



於是新竹市房市發展,就以竹科園區為核心往外擴展;最初是園區周邊,接著延伸到市區及青草湖風景區。之後因眷村改建、工業區變更及擴大都市計劃等因素,南寮、牛埔、香山及公道五沿線,先後成為市場推案重心。

87年底到91年9月分段通車的東西向快速道路(台68號),則再度改變新竹市房市生態。這條接通新竹及竹北兩大都會區的快速道路,不但提供兩邊民眾交通往返所需,更讓發展題材更豐的竹北市,成為竹科人投資置產的新寵。

竹科人轉戰竹北房市,當然產生排擠效應;本市房市雖不致衰退,但供給量及買氣被竹北凌駕。94年間,新竹市靠低總價小套房的投資效應,撐起區域房市話題及買氣。市府推動擴大都市計劃,則使市郊的南寮、香山一度出現推案潮。

不過96年關長光埔重劃區啟動,新竹市再獲房市開發新舞台,推案量一度激增;97年9月爆發金融海嘯,竹科產值衰退,無薪假大行其道,整個新竹房市因而受到嚴重衝擊。不過陰影很快消退,電子業產能很快恢復,本市房市不僅重新活跳跳,更因台中建商大舉北上,而出現新一波推案潮價量,擴張速度為過去罕見,不過也因此埋下市場新隱憂。










到底近年這波新推案潮的市場重心在哪裡?有哪些話題支撐?產生的新隱憂又是什麼?以下的竹市六大分區推案及行情介紹中,就有解答。



一、光復路、公道五沿線區域









公道五街景。
本區位於竹市西側,以光復路為軸心,清華、交通兩所大學及竹科園區隸屬新竹市部分,都算本區範圍。本區工業區面積不小,不過因為最近竹科,所以最早出現房市推案高原期,也最先出現回檔低潮情況。

近年眷村改建、工業地目變更等開發動作,本區房市因此再現熱絡,其中在地昌益建設的『貢獻度』最大。94年第二季推出,位於公道五、建中路口附近的「創世紀」,量體超過三百戶;隔年8月,昌益又推出380戶量體的「啟奧邦城」。由於兩案開價都比市區案低,加上更近園區,因此造成搶購熱潮。之後,昌益仍續以相同模式推出大案,成績也都不錯。

昌益近年在本區的造鎮級推案,開價之所以能低於同區行情,主要是建地為工業區變更(為產業專用區),因此成本較低;如「創世紀」開價就僅15.5萬/坪,比當時區域約16萬/坪左右之成交行情還低。不過後來昌益此區推案價位也愈墊愈高,後期已漲到近20萬/坪水準。

去年昌益推出的「綠光」,開發模式依然類似,基地則是新竹火柴廠原址,開價仍是低於市場行情的16萬/坪,因此即便推案期間碰到區域供給大增、稀釋效應浮現,但仍殺出重圍,創出銷售佳績。

另外,近年新竹市最特殊的指標案,也是座落本區,是位在竹科園區內住宅區,上市營建獲利王華固建設首度跨出大台北地區之「天湖」。本案為大樓規劃,實際位置在園區內靜心湖畔,全部百坪以上格局,開價45萬/坪起跳。

這個開價,目前為止仍是全新竹最高;有都更題材的市區及熱門區關埔重劃區,截至今年第三季止,都尚未出現開價4字頭者。不過園區內的確許久未有推案,因此行情難以推估;而從該案之設定來看,當然是訴求園區最多金的高階主管或老闆。



二、市中心區









新竹火車站。
由鐵路縱貫線與經國路圍成的市區,全區商業用地面積達一半以上,是新竹市早期發展核心,更是至今商業活動最繁盛的所在,生活機能也最完善,遠近馳名的新竹城隍廟小吃街,當然也在本區。

本區房市推案以大樓為主,這除了可用建地有限、人口密集外,也是商業地容積率較高所致。早期本區產品以換屋類型為主,不過前幾年曾出現若干變化。

或因法令放寬,或因建商見景氣好轉,總之94年後,本區出現不少低總價挑高套房案,單價範圍不小,一般愈近市中心及挑高高度愈高者,開價愈高,不過仍在1字頭。此外,基地不大、案量小,多在1~3億間,也是特色。這波推案潮,恰好在北台灣嚴格管制挑高住宅建照時,因此尤其顯得特殊。

95第二季後,可能是基地整合有成,或許是低總價產品需求飽和,因此上述挑高低總價產品退位,大坪數換屋案重回主流,價格則一路攀高。昌益(掛瑞軒)95年中的「拓樸」和「大砌」,是市區地段第一個開價攀上2字頭的案例。

此勢一發不可收拾;雖上述開價破2字頭的建案,反應不算順遂,然96年初北大路、仁愛路口的「鴻磐」,又開出27萬/坪的破表天價。同年底的「築峰」開價再往上墊到29萬/坪。這和近年大台北的比價跟漲風潮,幾乎如出一轍。

順著土地資源愈來愈少的題材炒作,加上後火車站公辦都更案話題,市中心區出現30萬/坪以上開價,只是時間問題。果然,前述「鴻」案建商99年5月推出的「鴻韻」,就開出32萬/坪為市區第一宗破3字頭個案。約一季後「領域」再接再厲,開出33萬/坪之當時新竹最高價位。

不過後來市場焦點轉移(至關埔),加上新竹後火車站更新案遲遲未有進度,因此後來雖仍有新案續開高價的風聲傳出,但實際上最近一年,市區地段已未再出現開價再創新高的案例;銷況則因供給有限加上仍有內需,因此相對穩定。



三、牛埔及武陵地區



同樣算是廣義市區,但距離市中心稍遠(西側)的牛埔地區,內需格局更強,不過因為價格相對稍低,因此消費力較有限的竹科基層員工,仍會來到本區。大約98、99年左右,本區開價行情還在2字頭以下,指標系列案「探索21」新成屋階段(去年六月)開出的19.5萬/坪,算是本區高檔。

昌益在推出的「植森園」同樣走低價策略,開價14萬/坪以下,這約是四、五年前本區一般行情。換言之,這幾年本區隨市區跟漲的態勢也算明顯。

位市區東北側的武陵地區,面積相對頗小,再往北則是新竹軍用機場,以武陵路為中心的區域。由於大潤發進駐,加上武陵路可直通東西向快速道路,使此區生活機能提昇,房市起飛。產品方面則以透天較多,但近期因可用建地所剩無多,大樓產品能見度漸增。

行情方面,透天單價必定稍高,然因離市區及竹科稍遠,94年前大約每坪在18~19萬左右,之後則都上漲到20萬/坪以上,不過實際還要看地坪大小而定。之後冒出的大樓案,也隨著市區跟漲;不過和市區公道五沿線或關埔比較,本區大樓案規模相對較小,指標性稍弱。

目前新竹市政積極推動擴大都市計劃,原為軍用機場的新竹機場附近,也成為重點區域之一。此一重劃開發,或許會為本區帶來一些新話題;不過截至目前為止,有關規劃仍是紙上作業階段。



四、青草湖風景區及周邊



廣義市區和近竹科的光復路、公道五沿線,是以集合住宅大樓為產品主流,武陵地區是唯一看得到透天產品的市區地段。要找本市透天區,青草湖風景區一帶堪稱典型之一,特色是高價別墅,代表案則是造鎮規模的「國家藝術園區」。

之所以走高價路線,主要是符合竹科中高階主管喜好有天有地、重隱私的特殊需求,不過這也是因為,本區為開發管制嚴格之風景保護區。另外,本區也可見竹科人購地自建別墅。

本區優勢是環境清幽,離園區不遠,且離塵不離城,到新竹市區約僅需10~15分鐘車程。然因低密度開發限制,區域機能不算成熟,區內僅有便利商店。93、94年間,本區曾出現低總價套房案,但仍屬特例,後來並未形成風潮。

近年來,本區房市巧合地和青草湖本身『命運』雷同。早期青草湖水光山色,無疑是本區成為高價別墅專區的『功臣』。不過後來泥沙淤積,青草湖一度乾涸,本區房市恰好也進入盤整期。

近年新竹市府積極整治下,青草湖已逐漸恢復往日風采,目前更積極招商,打算重新打造為觀光勝地。不過區域房市大概因為開發逐漸飽和,因此光環不再;近年本區建案,多是舊案新推,或銷售期頗長的舊案。上述「國家藝術園區」後續推出的「起飛特區」及「古根漢」,則是少數正港新案。



五、香山地區



從市區往西,跨過客雅溪後,大致進入香山區範圍。本區開始湧現房市供給,大抵是94年後的事。就民間而言,這與市區、青草湖等區可開發建地漸稀有關;官方說法,則是擴大都計範圍之結果。

產品部分,非常明顯地,從市區跨過平交道及陸橋(牛埔)後,景象很快變成透天居多。由於本區屬擴大都市計畫範圍,因此先前不少個案,基地是在都計外,地目是山坡或丙種建地。另外,本區也有工業區塊,因此也曾出現工業住宅。

和前段青草湖地區恰好相對,本區透天產品走平價路線,規劃坪數約在60~80坪間,總價650~1,000萬間,折合單價約12萬左右,一般愈遠離市區,價格愈低。前述的山坡或丙建透天,價格更低。

本區一度出現明顯推案潮,不過因為交通及整體機能仍不便,因此熱度未持續太久。加上關埔重劃區很快冒出頭,完全搶去區域房市鋒頭,因此本區近年房市大抵回歸平淡。



六、南寮地區



本區位於新竹市西北隅,因濱海之故,風勢頗大,再加上新竹空軍基地限建限高影響,因此過去房市發展並不發達。

之後南寮到竹東(東西向台68線)快速道路通車,再加上原有的西濱快速道路,使得本區聯外動線趨於完備,可引入竹科人,因此開始出現推案。新竹市府也在90年頒布了新竹漁港特定區計劃(本刊另有獨立之都市計畫圖,因此以下僅做整體簡述,不介紹指標個案)。

或許是為了與其他高價位產品做區隔,且位置也偏遠,本區歷來推案幾乎都走低總價策略,除在地需求外,也訴求消費力稍低的基層竹科員工。產品規劃方面,早期多半是小規模連棟透天案,近年則出現較多大樓產品。



七、關埔重劃區









關埔重劃區。
新興重劃區成為區域房市推案集中區的例子,屢見不鮮;以新竹全區來說,最新代表就是正式名稱為『高速公路新竹交流道附近地區特定區計畫』,當地通稱之關長光埔重劃區(以下簡稱關埔)。

本區範圍是光復路以北、中山高以東、頭前溪以南及柯子湖溪圍成區塊,總面積327.26公頃,住宅區73.36公頃,再分住一及住二用地,建蔽率都是60%,容積率方面,住一為200%、住二則是240%。商業區則約佔總面積13%。

根據95年新竹市府公佈的都市計劃資料,本區原本應是民間自辦重劃區;然由於負責辦理的單位遲未推動,結果超過既定時程,因此新竹市府收回,改以市地重劃方式開發。

本區早期推案,主要是前述昌益建設在本區外圍(工業區變更為科技產專區)的大型推案。由於相對低價造成熱銷,之後在地椰林、台中北上之豐邑,及寶佳等建商,便開始進駐關埔推案;約97年初前後,本區市場供給達到高峰,也很快出現2字頭以上開價新案。

不過約一年多後,金融海嘯爆發,園區吹起裁員、減薪、放無薪假風潮。無論購買力是否真受到影響,竹科人看屋興致大減;當時竹市供給量最可觀的關埔(主要集中較近園區的關長),受影響最是明顯。之後才不過半年光景,就出現降價求售的情況,成交跌回發展初期,昌益推案的15~16萬/坪左右水準。

所幸金融海嘯餘波未持續太久,98年中之後竹科逐漸恢復生氣,竹科人也重出江湖,關埔房市因此逐漸回暖。接著近兩年,本區出現第二波供給高峰,推案如雨後春筍般冒出,價位也直線上升,很快出現開價突破3字頭推案。

而且這次價量擴張,台中北上建商『貢獻度』頗高;平均來看,近兩年關埔推案,大概有一半以上都出自台中建商手筆(且不含較早北上的豐邑)。而他們北上的理由,還是看好竹科人購買力。至於產品面部份,原本首購型產品不少,但隨著單價持續上漲,近期已多走中大坪數路線。

近一年來,本區市況又現下滑;先是今年度調高公告現值,接著奢侈稅及歐債風暴、股災等衝擊接踵而至,本區買氣像坐溜滑梯般直線下滑。不目前本區情況也和竹北,類似儘管買氣低檔,新案還是不少,不過價位則有些漲不動;先前曾傳出將出現開價4字頭的「十里靜安」,後來實際開價就未刷新本區新高紀錄。然據了解,籌備中、位於關長商業區的預推新案,仍將挑戰4字頭區域新高。



推案集中關埔 稀釋效應現



近年新竹房市,大約可以金融海嘯爆發前後為分界。在此之前,市區推案大致還能和關埔重劃區市場分庭抗禮,相對低價的牛埔、香山及南寮,也還能吸引在地及竹科內,一些購買力相對不高的一般客源。不過關埔畢竟最近竹科,當時價位也比市區略低,因此的確是全市市況最佳區域及市場焦點所在。

之後,市區開發近趨飽和,似乎將走青草湖後塵;接著台中建商看好竹科潛力,紛紛北上搶市,進駐點也都是關埔,因此這兩年新竹房市,全看該重劃區表演,價量擴張速度更勝以往。不過這一年來,市況又急轉直下。

98年後這波仍以關埔為核心的價量擴張,起初雖無類似金融海嘯的經濟面衝擊,但卻是更惱人的政策面來攪局。首先是100年度調高公告現值,新竹全區調幅為北台灣之冠,結果關埔及全市(竹北市亦然)推案都『反映成本』,每坪單價平均調漲5千至1萬不等,此舉馬上引發購屋人觀望,原本因供給快速擴張,產生稀釋效應而下滑的買氣,於是繼續下探。

下一波衝擊,則是今年初公佈、六月提前上路的奢侈稅。雖然本區一向屬預售市場,理論上奢侈稅打不到,但該稅造成的寒蟬效應及財政部宣示加強緝稅,仍對本區及全市房市帶來影響。

接著八月歐債危機爆發,引起全球股災,經濟前景蒙上陰影;兩年前對本區房市造成重傷害的(電子業)無薪假及裁員傳言,於是再度甚囂塵上,當然又打擊關埔為主的新竹房市。不過回過頭來,近期這第二波急速供給擴張,所產生的稀釋及觀望效應,恐怕才是近一年本市房市走低的關鍵因素。



竹科新貴 將仍是消費主力









新竹科學園區。

目前看來,新竹市比竹北市稍佔優勢的,除了供給量相對稍少、距離竹科更近外,大概就是連接台鐵及高鐵新竹站(新竹及竹北兩市)的內灣支線輕軌改善案,預定年底通車。

這條路線是以原有台鐵內灣支線(竹北)六家至竹中段為基礎,再另新鋪竹中站到新竹火車站之高架軌道,構成連結兩鐵的輕軌捷運。而這新鋪設的軌道,就是穿越本市最新的關埔重劃區,因此本區很早就以此為抬價題材,也是該區供給快速擴張的另一項因素。

而根據本刊了解,幾個月前當地盛傳,新設竹科站附近大樓店面,以三位數字單價售出。如此傳聞屬實,則代表這條最新的新竹輕軌捷運題材已經發酵。不過這條一半全新、一半取原有內灣支線高架捷運化的新竹捷運,會對當地房市帶來怎樣的幫助?其實還很難下定論。

純從交通運輸觀點,該捷運絕對有紓解目前東西向66快速道路動輒壅塞的問題。但同樣是捷運,高雄捷運卻對行經區域房市起不了什麼作用;早年景氣低水位時,已通車的木柵;板南及淡水捷運,也沒造成現在所見的房市捷運行情。這條全新捷運能否成為區域房市票房保證?還是要看通車後的實際運能發揮而定。

無論如何,目前新竹市府推動的擴大都市計劃,進度似有延緩;故基於現狀及(捷運、都市更新)題材,本區發展及房市焦點,將還是會集中關埔及市區。而因工作遷入到落地生根的新舊竹科新貴,則還是本地房市的最重要支撐力量;從最近兩次經濟前景走緩,電子業前景蒙憂,本市房市馬上隨之起伏,就可茲證明。

尤其本市距大台北車程要1小時上下,即便搭乘高鐵,竹北才是第一站,而非本市,故台北客南移本市定居置產的比例很難拉高。因此,如何吸引竹科人,仍是今後本市房市推案的最重要課題。

 

 

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