地段 重大建設 建商 獵屋3點不漏


三多商圈 漢神巨蛋商圈 投資客眼中最抗跌區段


投資客 教你買
投資客買房為了賺錢,自住客若想買到增值屋,不妨跟著投資客腳步買房,看好地段、重大建設或建商品牌,房價可增值2成以上,自住客有機會加快換屋速度,提早完成入住大戶好宅的夢想。
採訪╱蔡孟妤 攝影╱唐郡威

【蔡孟妤╱高雄報導】購屋行為可分為自住或投資型,投資客買房是為了賺錢,自住雖然只是基本的房產需求,但每個人都有換屋機會,不妨參考一下投資客的買房心得;在投資客眼中,三多商圈、漢神巨蛋商圈等熱門商圈房價最抗跌,美術館特區、文化中心生活圈等景觀宅,房價至少增值2成。



高雄市市調協會理事長鄭景鴻表示,一般首購族購屋,因為有預算考量,通常會選擇房價便宜的郊區,但從投資角度看,房產首重地段,「當景氣好的時候,房子在漲,一定從市區先漲。」郊區就代表區段不夠好,除非有重大建設或開發計劃,否則區段不好,未來增值潛力就有限。




A咖地段房價漲2成


高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出,對預算有限的首購族來說,即使是買小坪數的住宅,仍可掌握不敗的地段條件下手,如有明星學區、市中心商圈、大型休閒設施等。其中高雄市區的熱門商圈如三多商圈、漢神巨蛋商圈等,購屋需求強、房價最抗跌,未來景氣提升時,房價拉抬力道大。
戴嘉聖說:「雖然市區地段單價高,但從市區的小坪數產品入門,不僅適合首購族自住,未來因為好脫手,很容易賣到好價錢。」
此外,重大建設也是房產增值的主因,尤其是交通建設,不僅能增進交通便利性,更可藉由拉近生活圈距離,使B級區段有機會翻身為A級區段。
高雄市目前發燒的交通建設議題有鐵路地下化、輕軌捷運等,其中鐵路地下化已動工,將增設美術館、鼓山、民族及大順等站,各區段未來房價可補漲2成以上。




購屋前可請銀行鑑價


鄭景鴻指出,三民區民族一路的民族站及大順三路的大順站,鄰近科工館、生活機能成熟,但目前區段房價仍偏低,周邊新案以2~4房首購大樓為主,每坪不到20萬元可買到,未來補漲空間最大,兼具自住與投資優勢。
投資客張瓈文說:「除了地段條件,價格合理也很重要,不想買貴,最基本要先了解行情。」
張瓈文指出,購屋前可請銀行幫忙鑑價,如銀行鑑定可貸款7成700萬元,則代表該屋的行情為1000萬元,若建商開價2000萬元,可能表示開價過高,不過仍得把建材、建商品牌等附加價值一併考量進去計算。
張瓈文指出,建商品牌在南部地區相當重要,同區段、同坪數,但不同建商的產品,總價有可能價差到上百、甚至上千萬元。
「有建商知名度的房子,單價可拉高,若預售進場,成屋後每坪售價可提高5~6萬元,且以後有機會發展為地標型社區,就算放著2年後才賣,也有2成以上的漲幅。」張瓈文表示。




市中心景觀房價不敗


景觀條件是房產增值的另一原因,不過戴嘉聖提醒,郊區的景觀並不值錢,值錢的是市中心的景觀。戴嘉聖說:「郊區的景觀到處都有,在市中心的景觀才具有稀有性。」尤其是市區難得的大型景觀,如美術館、文化中心、愛河、澄清湖、高雄港等景觀,首排產品賣一戶少一戶,愈賣愈貴是常見現象。
戴嘉聖指出,首排產品稀有性高,往往能成為不敗的地標住宅,許多建案價格不只硬,賣到最後反而有價錢上修的現象,如文化中心首排「文化高峰會」、美術館首排的「美術之星」等,從開賣至今,每坪售價已上漲2成以上,目前每坪最高已突破50萬元大關,未來房價預估仍有2成以上漲幅。




投資心法


★區段
◎市區房價比郊區漲幅大。寧選A級地段的C級產品,也不要C級地段的A級產品。
◎重大建設必定帶動房價上漲,可選鄰近重大建設區段,但須確認是否實施、何時完工,才能評估進場時機。
◎傳統的抗跌區段,如市中心商圈、明星學區、大型休閒設施等區,房價保值性強,甚至具增值潛力,也較好脫手。
★產品
◎市中心景觀住宅最值錢。好山好水的郊區,景觀並不具稀有性,但在市中心難得有大景觀才是稀有品,且賣一戶少一戶,身價自然不凡。
◎大坪數豪宅比小坪數住宅漲幅大,且許多豪宅社區更是當地指標住宅,住戶素質高,可吸引許多想入住的人,房價具上漲潛力。
★價位
◎要了解當地行情,可找銀行幫忙鑑價,再勤跑工地,比較周邊建案的開價。
★其他
◎南部重視建商品牌,知名建商的房子,就像名牌屋一樣,可吸引購屋族慕名購買,且房屋品質好、社區質感佳,房價容易維持。
資料來源:《蘋果》採訪整理



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高雄市重要投資區段5年房價走勢


註1:2011年統計時間為1~7月
註2:統計屋齡為新成屋大樓
單位:萬元/坪
資料來源:住商不動產、《蘋果》採訪整理



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高雄市重要投資區段個案


資料來源:各建商、《蘋果》採訪整理



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投資客說法 市區景觀宅好轉手
陳祐帆 42歲 室內設計師 居住1年


我曾買1戶高雄美術館首排的百坪豪宅,雖然一般而言,投資豪宅產品不需要裝潢,但我從事室內設計,當初除了看好產品增值,也想拓展事業,所以我把空屋裝潢為自己的廣告戶,作為自己在該社區的作品,果然就有很多豪宅鄰居的裝潢生意找上門來,在那棟社區就接了10多戶裝潢生意。
除了賺到生意財,加上畢竟有裝潢的附加價值,後來轉手賣掉,還賺了將近2成的獲利。我覺得有能力的話,大坪數的產品增值空間大,尤其是有稀有性景觀的住宅,建商還會屢屢調高售價,如果提早進場購屋,在建商幫忙拉抬下,完全不用擔心自己轉手會賣不到好價格。



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投資客說法 買增值小宅賺一筆
鄭貴文 36歲 保險經紀人 居住5年


我覺得市中心、明星學區等地段,仍是不敗的投資區段。如台南市東區的後甲、復興學區等,這是很多自住客喜歡的區段,而投資客也是要賣給自住客,所以自住客會喜歡的地方,其實也就是投資客愛買的地方。投資房產也不用一定要花大錢買豪宅,一般人可以俗俗賣、少少賺,不用太貪心。
奢侈稅主要打擊的還是短期投資的豪宅產品,我曾買過大學城的別墅,全棟作為學生套房出租,在滿租的情況下轉賣,獲利還不錯。其實一般自住客也可以選擇有投資效益的住宅,如分層出租,部分樓層保留為自住,利用租金收益來幫忙償還房貸,也是個減輕房貸負擔的方法。



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專家意見 留意新區段需求與供給
戴嘉聖 高雄市代銷公會理事長


新開發的住宅區房價通常較低,且因規劃完善、道路筆直,受到不少購屋族喜愛,不過若想買房增值,還是得評估該區段的購屋需求量,有時新住宅區的需求量還不足以支撐建商的推案量,就會造成市場供需不平衡,如果是供給明顯大過需求,除非真的有自住需求,不然想轉手出脫,可能會面臨拋售的壓力。


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