【吳苡辰╱綜合報導】「社區管理」(或稱物業管理)是決定社區住戶生活品質的重要關鍵,不管是保全、秘書還是社區主任都密切貼近社區住戶生活,加上每日工作長達8~12小時,長時間為社區工作,久了彷彿是社區一份子,對社區產生認同感,甚至把住戶當成家人,處理社區或住戶代辦事項時,當然更謹慎熱心。
社區最怕的就是物業人員流動率過高,部分社區對物業人員要求高,甚至把物業人員當成傭人使喚,當物業人員與住戶感覺陌生,不打算在社區長期服務的狀況下,不僅影響社區管理的品質與穩定度,也危害社區安全與隱私,因此,下次遇到辛勤工作的物業人員,不妨給個微笑或鼓勵。


優良物業 保全須附良民證


保全是社區管理最基本的成員,主要掌控社區出入人口,避免陌生人與宵小進入,是維護社區安全的大功臣,由於保全瞭解社區生活型態,又負責監控社區出入口、監視器,過去就曾發生保全人員起,監守自盜,甚至性騷擾社區住戶的新聞。優良的物業公司會慎選保全,除了依法持有保全護照外,還須附上警察局核發的「良民證」,證明無犯罪紀錄。
小型社區,受限於經費,通常只聘請保全,保全工作內容便相當廣泛,舉凡:代收送包裹與信件、代叫計程車、協助催繳管理費等;頂級社區保全工作內容更為細緻與多元,接待訪客時,還有標準流程。
台中業者聘戰鬥精英
近期,因應住戶需求,部分物管公司更針對豪宅推出勤務保全務,台中物業管理公司便招募曾有特殊軍警背景等戰鬥精英,如被稱為「人間兇器」的憲兵夜鷹特勤隊、海軍陸戰隊射擊與擒拿教官等都被網羅在內。




勤務保全




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空手奪刀、擒拿等技藝,讓「勤務保全」可輕易制伏歹徒。



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徒手擊破是每位「勤務保全」都必須具備的能力。



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垂降也是技能之一,必要時「勤務保全」從空中垂降,提升緊急應變能力。



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一般保全


多數社區由保全負責收送郵件與包裹。




高級社區保全


高級社區保全接待訪客時還有標準流程,讓身為主人的住戶很有面子。



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1.確認訪客




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2.開車門與引導




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3.離開時,交通引導





秘書任管家 代繳水電 跑銀行


中大型與頂級社區常會設立社區秘書,社區秘書顧名思義就是擔任社區與社區住戶的秘書與管家,當住戶須繳交水費、電費等帳單、接送小孩、跑銀行處理事務,社區要舉辦活動或印製文宣時,都由社區秘書代為處理。




部分配使用點數


部分社區為避免秘書資源被濫用,每戶配有使用點數,如每月每戶為10點,送洗衣物消耗1點、接送小孩消耗2點。
若社區配備休閒設施,社區秘書也須協助住戶使用,如健身房秘書:掌控現場使用人數與狀況,排定使用順序;吧台秘書:調製飲品、提供餐飲、管理吧台用具等。




首重社區主任 須有證照


清潔與保全是社區管理最不可欠缺的職位,很多人以為清潔工作簡單,不須專業知識,其實不然,清潔人員事前也須經過專業職前訓練,認識各種不同建材材質、了解不同材質的清潔方式、調配清潔劑等,不然豪宅內鋪設昂貴石材,若不小心用錯清潔劑,導致損壞、變色,那可真是賠不起。




留意評價、品行


此外,物管人員中還有位重要角色-社區主任,豪宅與中型以上社區都會聘請全職社區主任,負責協助與大小事務工作包羅萬象,包含收取管理費、尋找修繕廠商等,不過也因權限大,過去便常有物業經理卷款潛逃的案例,因此挑選物業經理時,不只要注意對方有無「公寓大廈事務管理人員證照」,更要特別留意評價與品行。



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祕書


秘書的工作內容,就是處理住戶交辦事項。



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清潔


社區公共空間的垃圾清潔、環境整理,都由清潔人員負責。



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社區管理費用比較


註:以100戶試算、實際費用會因坪數、區域、公司與社區而有不同
資料來源:台灣國際物業管理顧問公司、水蓮國際物業管理股份有限公司、《蘋果》採訪整理



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社區管理組織成員


註:實際狀況會因區域、公司、工作內容與社區而有不同
資料來源:台灣國際物業管理顧問公司、水蓮國際物業管理股份有限公司、《蘋果》採訪整理



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保全說法 須上課訓練 有定期考核


小萬 32歲 擔任勤務保全約3年 專長:振藩截拳道、搏擊
我從事過2年半特勤工作,退役後想找一份可以結合專長的工作,勤務保全待遇佳、工作穩定,又能繼續發揮所長,是不錯的工作。公司福利不錯,但要求嚴格,除了職前訓練外,每周還須上課訓練,還有定期階段考核,如15分鐘跑完3000公尺、不換氣平潛25公尺、長泳1000尺等,考核等級會影響薪資與每月休假天數,因此同事們都積極鍛鍊體力,以完成測驗。我每天還會到健身房跑10公里及重量訓練,連續上班12小時也不累。



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民眾說法 社區管理好 房價能保值


薇薇 60歲 餐飲業 住在桃園縣約32年
我現在住的房子雖然是透天別墅,但有24小時警衛管理,不僅安全,社區也代收郵件、垃圾,不會因為在外上班而受限,而且建設公司國泰建設每3年還會清洗1次房屋外牆,保持外觀清潔,我覺得很不錯。
我真的覺得社區管理很重要,前幾年經濟不景氣,房價下跌,但我住的社區因為社區管理很好,即便在SARS時間,附近房價都大跌,但我們社區房價也沒跌,社區管理好能為房價保值。不過我比較不在意公共設施,因為都在外工作,平常不太會使用。



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