新竹租屋網,大新竹租屋,竹北租屋,房東託租,房客查詢

【文/施絢傑 攝影/邱添榮】由於科學園區設在市區東緣，新竹市房市得享『地利之便』，成為竹科新貴購房首選區域。不過近年新竹縣治竹北市建設題材更豐，本市房市逐漸被取而代之。即便如此，本市內需力道較強，平均行情仍為全新竹最高，房市更因發展條件之不同，呈現各區域截然不同的樣貌…

位處台灣心臟地帶的新竹市，舊稱『竹塹』。竹塹是始於清代雍正至道光年間，為了防禦海盜侵擾，而分別修築的竹子城、石磚城及土城。由此舊名可知，新竹市發展確實很早，地位也相當重要。

新竹市全市面積約104平方公里，境內有清華、交通兩所執高科技牛耳的高等學府，公園綠地佔地更近百公頃；不過區域之最大特色，恐怕還是『風』。

本市位於頭前溪及鳳山溪共同沖刷而成的平原上，地勢平坦，且沖積平原的地勢又是東南向西北，猶如喇叭狀向外開敞，因此無論是東北或西南風，都很容易吹襲進入，尤其順著地形，風力還會增強，沿海地區風力更為驚人。

俗諺道：『新竹風、基隆雨』，新竹的風，果然名聲響亮。此外，還因雪山山脈阻擋，強風還特別乾冷，進而造就了另一項頗負盛名的地方特產—『新竹米粉』。新竹市近代發展的里程碑，是民國71年7月1日升格為省轄市，不過真正關鍵，其實是民國65年開始籌備，68年底正式啟動的『新竹科學園區』。

大名鼎鼎的新竹科學園區位居新竹市西南方，距離市區約15分鐘車程，範圍廣及本市、竹東、寶山、竹南等地區；後續擴大計畫還包括苗栗銅鑼、桃園龍潭、宜蘭及新竹生醫園區（竹北市高鐵特定區）。

根據園區管理局資料，園區創立前8年進駐廠商還不到百家，不過90年後已超過三百家廠商，97年底則共有430家廠商進駐設廠，年營收超過1兆台幣，創造的就業人口，則在同年度正式突破13萬大關。

由於台灣近年經濟成長及競爭力，仍高度仰賴高科技業，因此已發展半甲子的新竹科學園區，還是左右台灣經濟榮衰的關鍵。新竹市，甚至全新竹地區的房地產市場，更隨著竹科景氣好壞而起伏震盪。

另外，近年全台人口老化、生育率急速下滑，新竹市人口趨勢卻反其道而行；今年至九月止，新竹市出生率為本島最高，是唯一超過千分之九者，社會增加率(遷入)則僅次於台北市及新竹縣，居全島第三，甚至結婚率也是全台第一。而這中間，竹科新貴的『貢獻度』應該很高。

人口之消長變化，代表該區房市的需求能量，因此本市房市與竹科產值盛衰息息相關，產品規劃也幾乎跟著竹科人的需求走；無論位置在哪裡，當地建案多少都會訴求竹科人，差別只在鎖定的消費層級。

於是新竹市房市發展，就以竹科園區為核心往外擴展；最初是園區周邊，接著延伸到市區及青草湖風景區。之後因眷村改建、工業區變更及擴大都市計劃等因素，南寮、牛埔、香山及公道五沿線，先後成為市場推案重心。

87年底到91年9月分段通車的東西向快速道路(台68號)，則再度改變新竹市房市生態。這條接通新竹及竹北兩大都會區的快速道路，不但提供兩邊民眾交通往返所需，更讓發展題材更豐的竹北市，成為竹科人投資置產的新寵。

竹科人轉戰竹北房市，當然產生排擠效應；本市房市雖不致衰退，但供給量及買氣被竹北凌駕。94年間，新竹市靠低總價小套房的投資效應，撐起區域房市話題及買氣。市府推動擴大都市計劃，則使市郊的南寮、香山一度出現推案潮。

不過96年關長光埔重劃區啟動，新竹市再獲房市開發新舞台，推案量一度激增；97年9月爆發金融海嘯，竹科產值衰退，無薪假大行其道，整個新竹房市因而受到嚴重衝擊。不過陰影很快消退，電子業產能很快恢復，本市房市不僅重新活跳跳，更因台中建商大舉北上，而出現新一波推案潮價量，擴張速度為過去罕見，不過也因此埋下市場新隱憂。

到底近年這波新推案潮的市場重心在哪裡？有哪些話題支撐？產生的新隱憂又是什麼？以下的竹市六大分區推案及行情介紹中，就有解答。

公道五街景。

本區位於竹市西側，以光復路為軸心，清華、交通兩所大學及竹科園區隸屬新竹市部分，都算本區範圍。本區工業區面積不小，不過因為最近竹科，所以最早出現房市推案高原期，也最先出現回檔低潮情況。

近年眷村改建、工業地目變更等開發動作，本區房市因此再現熱絡，其中在地昌益建設的『貢獻度』最大。94年第二季推出，位於公道五、建中路口附近的「創世紀」，量體超過三百戶；隔年8月，昌益又推出380戶量體的「啟奧邦城」。由於兩案開價都比市區案低，加上更近園區，因此造成搶購熱潮。之後，昌益仍續以相同模式推出大案，成績也都不錯。

昌益近年在本區的造鎮級推案，開價之所以能低於同區行情，主要是建地為工業區變更(為產業專用區)，因此成本較低；如「創世紀」開價就僅15.5萬/坪，比當時區域約16萬/坪左右之成交行情還低。不過後來昌益此區推案價位也愈墊愈高，後期已漲到近20萬/坪水準。

去年昌益推出的「綠光」，開發模式依然類似，基地則是新竹火柴廠原址，開價仍是低於市場行情的16萬/坪，因此即便推案期間碰到區域供給大增、稀釋效應浮現，但仍殺出重圍，創出銷售佳績。

另外，近年新竹市最特殊的指標案，也是座落本區，是位在竹科園區內住宅區，上市營建獲利王華固建設首度跨出大台北地區之「天湖」。本案為大樓規劃，實際位置在園區內靜心湖畔，全部百坪以上格局，開價45萬/坪起跳。

這個開價，目前為止仍是全新竹最高；有都更題材的市區及熱門區關埔重劃區，截至今年第三季止，都尚未出現開價4字頭者。不過園區內的確許久未有推案，因此行情難以推估；而從該案之設定來看，當然是訴求園區最多金的高階主管或老闆。

新竹火車站。

由鐵路縱貫線與經國路圍成的市區，全區商業用地面積達一半以上，是新竹市早期發展核心，更是至今商業活動最繁盛的所在，生活機能也最完善，遠近馳名的新竹城隍廟小吃街，當然也在本區。

本區房市推案以大樓為主，這除了可用建地有限、人口密集外，也是商業地容積率較高所致。早期本區產品以換屋類型為主，不過前幾年曾出現若干變化。

或因法令放寬，或因建商見景氣好轉，總之94年後，本區出現不少低總價挑高套房案，單價範圍不小，一般愈近市中心及挑高高度愈高者，開價愈高，不過仍在1字頭。此外，基地不大、案量小，多在1~3億間，也是特色。這波推案潮，恰好在北台灣嚴格管制挑高住宅建照時，因此尤其顯得特殊。

95第二季後，可能是基地整合有成，或許是低總價產品需求飽和，因此上述挑高低總價產品退位，大坪數換屋案重回主流，價格則一路攀高。昌益(掛瑞軒)95年中的「拓樸」和「大砌」，是市區地段第一個開價攀上2字頭的案例。

此勢一發不可收拾；雖上述開價破2字頭的建案，反應不算順遂，然96年初北大路、仁愛路口的「鴻磐」，又開出27萬/坪的破表天價。同年底的「築峰」開價再往上墊到29萬/坪。這和近年大台北的比價跟漲風潮，幾乎如出一轍。

順著土地資源愈來愈少的題材炒作，加上後火車站公辦都更案話題，市中心區出現30萬/坪以上開價，只是時間問題。果然，前述「鴻」案建商99年5月推出的「鴻韻」，就開出32萬/坪為市區第一宗破3字頭個案。約一季後「領域」再接再厲，開出33萬/坪之當時新竹最高價位。

不過後來市場焦點轉移(至關埔)，加上新竹後火車站更新案遲遲未有進度，因此後來雖仍有新案續開高價的風聲傳出，但實際上最近一年，市區地段已未再出現開價再創新高的案例；銷況則因供給有限加上仍有內需，因此相對穩定。

同樣算是廣義市區，但距離市中心稍遠(西側)的牛埔地區，內需格局更強，不過因為價格相對稍低，因此消費力較有限的竹科基層員工，仍會來到本區。大約98、99年左右，本區開價行情還在2字頭以下，指標系列案「探索21」新成屋階段(去年六月)開出的19.5萬/坪，算是本區高檔。

昌益在推出的「植森園」同樣走低價策略，開價14萬/坪以下，這約是四、五年前本區一般行情。換言之，這幾年本區隨市區跟漲的態勢也算明顯。

位市區東北側的武陵地區，面積相對頗小，再往北則是新竹軍用機場，以武陵路為中心的區域。由於大潤發進駐，加上武陵路可直通東西向快速道路，使此區生活機能提昇，房市起飛。產品方面則以透天較多，但近期因可用建地所剩無多，大樓產品能見度漸增。

行情方面，透天單價必定稍高，然因離市區及竹科稍遠，94年前大約每坪在18~19萬左右，之後則都上漲到20萬/坪以上，不過實際還要看地坪大小而定。之後冒出的大樓案，也隨著市區跟漲；不過和市區公道五沿線或關埔比較，本區大樓案規模相對較小，指標性稍弱。

目前新竹市政積極推動擴大都市計劃，原為軍用機場的新竹機場附近，也成為重點區域之一。此一重劃開發，或許會為本區帶來一些新話題；不過截至目前為止，有關規劃仍是紙上作業階段。

廣義市區和近竹科的光復路、公道五沿線，是以集合住宅大樓為產品主流，武陵地區是唯一看得到透天產品的市區地段。要找本市透天區，青草湖風景區一帶堪稱典型之一，特色是高價別墅，代表案則是造鎮規模的「國家藝術園區」。

之所以走高價路線，主要是符合竹科中高階主管喜好有天有地、重隱私的特殊需求，不過這也是因為，本區為開發管制嚴格之風景保護區。另外，本區也可見竹科人購地自建別墅。

本區優勢是環境清幽，離園區不遠，且離塵不離城，到新竹市區約僅需10~15分鐘車程。然因低密度開發限制，區域機能不算成熟，區內僅有便利商店。93、94年間，本區曾出現低總價套房案，但仍屬特例，後來並未形成風潮。

近年來，本區房市巧合地和青草湖本身『命運』雷同。早期青草湖水光山色，無疑是本區成為高價別墅專區的『功臣』。不過後來泥沙淤積，青草湖一度乾涸，本區房市恰好也進入盤整期。

近年新竹市府積極整治下，青草湖已逐漸恢復往日風采，目前更積極招商，打算重新打造為觀光勝地。不過區域房市大概因為開發逐漸飽和，因此光環不再；近年本區建案，多是舊案新推，或銷售期頗長的舊案。上述「國家藝術園區」後續推出的「起飛特區」及「古根漢」，則是少數正港新案。

從市區往西，跨過客雅溪後，大致進入香山區範圍。本區開始湧現房市供給，大抵是94年後的事。就民間而言，這與市區、青草湖等區可開發建地漸稀有關；官方說法，則是擴大都計範圍之結果。

產品部分，非常明顯地，從市區跨過平交道及陸橋(牛埔)後，景象很快變成透天居多。由於本區屬擴大都市計畫範圍，因此先前不少個案，基地是在都計外，地目是山坡或丙種建地。另外，本區也有工業區塊，因此也曾出現工業住宅。

和前段青草湖地區恰好相對，本區透天產品走平價路線，規劃坪數約在60~80坪間，總價650~1,000萬間，折合單價約12萬左右，一般愈遠離市區，價格愈低。前述的山坡或丙建透天，價格更低。

本區一度出現明顯推案潮，不過因為交通及整體機能仍不便，因此熱度未持續太久。加上關埔重劃區很快冒出頭，完全搶去區域房市鋒頭，因此本區近年房市大抵回歸平淡。

本區位於新竹市西北隅，因濱海之故，風勢頗大，再加上新竹空軍基地限建限高影響，因此過去房市發展並不發達。

之後南寮到竹東(東西向台68線)快速道路通車，再加上原有的西濱快速道路，使得本區聯外動線趨於完備，可引入竹科人，因此開始出現推案。新竹市府也在90年頒布了新竹漁港特定區計劃（本刊另有獨立之都市計畫圖，因此以下僅做整體簡述，不介紹指標個案）。

或許是為了與其他高價位產品做區隔，且位置也偏遠，本區歷來推案幾乎都走低總價策略，除在地需求外，也訴求消費力稍低的基層竹科員工。產品規劃方面，早期多半是小規模連棟透天案，近年則出現較多大樓產品。

關埔重劃區。

新興重劃區成為區域房市推案集中區的例子，屢見不鮮；以新竹全區來說，最新代表就是正式名稱為『高速公路新竹交流道附近地區特定區計畫』，當地通稱之關長光埔重劃區（以下簡稱關埔）。

本區範圍是光復路以北、中山高以東、頭前溪以南及柯子湖溪圍成區塊，總面積327.26公頃，住宅區73.36公頃，再分住一及住二用地，建蔽率都是60%，容積率方面，住一為200%、住二則是240%。商業區則約佔總面積13%。

根據95年新竹市府公佈的都市計劃資料，本區原本應是民間自辦重劃區；然由於負責辦理的單位遲未推動，結果超過既定時程，因此新竹市府收回，改以市地重劃方式開發。

本區早期推案，主要是前述昌益建設在本區外圍(工業區變更為科技產專區)的大型推案。由於相對低價造成熱銷，之後在地椰林、台中北上之豐邑，及寶佳等建商，便開始進駐關埔推案；約97年初前後，本區市場供給達到高峰，也很快出現2字頭以上開價新案。

不過約一年多後，金融海嘯爆發，園區吹起裁員、減薪、放無薪假風潮。無論購買力是否真受到影響，竹科人看屋興致大減；當時竹市供給量最可觀的關埔(主要集中較近園區的關長)，受影響最是明顯。之後才不過半年光景，就出現降價求售的情況，成交跌回發展初期，昌益推案的15~16萬/坪左右水準。

所幸金融海嘯餘波未持續太久，98年中之後竹科逐漸恢復生氣，竹科人也重出江湖，關埔房市因此逐漸回暖。接著近兩年，本區出現第二波供給高峰，推案如雨後春筍般冒出，價位也直線上升，很快出現開價突破3字頭推案。

而且這次價量擴張，台中北上建商『貢獻度』頗高；平均來看，近兩年關埔推案，大概有一半以上都出自台中建商手筆(且不含較早北上的豐邑)。而他們北上的理由，還是看好竹科人購買力。至於產品面部份，原本首購型產品不少，但隨著單價持續上漲，近期已多走中大坪數路線。

近一年來，本區市況又現下滑；先是今年度調高公告現值，接著奢侈稅及歐債風暴、股災等衝擊接踵而至，本區買氣像坐溜滑梯般直線下滑。不目前本區情況也和竹北，類似儘管買氣低檔，新案還是不少，不過價位則有些漲不動；先前曾傳出將出現開價4字頭的「十里靜安」，後來實際開價就未刷新本區新高紀錄。然據了解，籌備中、位於關長商業區的預推新案，仍將挑戰4字頭區域新高。

近年新竹房市，大約可以金融海嘯爆發前後為分界。在此之前，市區推案大致還能和關埔重劃區市場分庭抗禮，相對低價的牛埔、香山及南寮，也還能吸引在地及竹科內，一些購買力相對不高的一般客源。不過關埔畢竟最近竹科，當時價位也比市區略低，因此的確是全市市況最佳區域及市場焦點所在。

之後，市區開發近趨飽和，似乎將走青草湖後塵；接著台中建商看好竹科潛力，紛紛北上搶市，進駐點也都是關埔，因此這兩年新竹房市，全看該重劃區表演，價量擴張速度更勝以往。不過這一年來，市況又急轉直下。

98年後這波仍以關埔為核心的價量擴張，起初雖無類似金融海嘯的經濟面衝擊，但卻是更惱人的政策面來攪局。首先是100年度調高公告現值，新竹全區調幅為北台灣之冠，結果關埔及全市(竹北市亦然)推案都『反映成本』，每坪單價平均調漲5千至1萬不等，此舉馬上引發購屋人觀望，原本因供給快速擴張，產生稀釋效應而下滑的買氣，於是繼續下探。

下一波衝擊，則是今年初公佈、六月提前上路的奢侈稅。雖然本區一向屬預售市場，理論上奢侈稅打不到，但該稅造成的寒蟬效應及財政部宣示加強緝稅，仍對本區及全市房市帶來影響。

接著八月歐債危機爆發，引起全球股災，經濟前景蒙上陰影；兩年前對本區房市造成重傷害的(電子業)無薪假及裁員傳言，於是再度甚囂塵上，當然又打擊關埔為主的新竹房市。不過回過頭來，近期這第二波急速供給擴張，所產生的稀釋及觀望效應，恐怕才是近一年本市房市走低的關鍵因素。

目前看來，新竹市比竹北市稍佔優勢的，除了供給量相對稍少、距離竹科更近外，大概就是連接台鐵及高鐵新竹站(新竹及竹北兩市)的內灣支線輕軌改善案，預定年底通車。

這條路線是以原有台鐵內灣支線(竹北)六家至竹中段為基礎，再另新鋪竹中站到新竹火車站之高架軌道，構成連結兩鐵的輕軌捷運。而這新鋪設的軌道，就是穿越本市最新的關埔重劃區，因此本區很早就以此為抬價題材，也是該區供給快速擴張的另一項因素。

而根據本刊了解，幾個月前當地盛傳，新設竹科站附近大樓店面，以三位數字單價售出。如此傳聞屬實，則代表這條最新的新竹輕軌捷運題材已經發酵。不過這條一半全新、一半取原有內灣支線高架捷運化的新竹捷運，會對當地房市帶來怎樣的幫助？其實還很難下定論。

純從交通運輸觀點，該捷運絕對有紓解目前東西向66快速道路動輒壅塞的問題。但同樣是捷運，高雄捷運卻對行經區域房市起不了什麼作用；早年景氣低水位時，已通車的木柵；板南及淡水捷運，也沒造成現在所見的房市捷運行情。這條全新捷運能否成為區域房市票房保證？還是要看通車後的實際運能發揮而定。

無論如何，目前新竹市府推動的擴大都市計劃，進度似有延緩；故基於現狀及(捷運、都市更新)題材，本區發展及房市焦點，將還是會集中關埔及市區。而因工作遷入到落地生根的新舊竹科新貴，則還是本地房市的最重要支撐力量；從最近兩次經濟前景走緩，電子業前景蒙憂，本市房市馬上隨之起伏，就可茲證明。

尤其本市距大台北車程要1小時上下，即便搭乘高鐵，竹北才是第一站，而非本市，故台北客南移本市定居置產的比例很難拉高。因此，如何吸引竹科人，仍是今後本市房市推案的最重要課題。

 

 

新竹租屋☆竹北租屋☆新竹租屋網☆新竹租屋族☆租屋新竹☆租屋竹北☆園區租屋☆竹科租屋☆新竹科學園區租屋☆新竹市租屋☆新竹市租房子☆竹北租房子☆新竹租套房☆竹北租套房☆新竹租店面☆竹北租店面☆新竹廠辦出租☆竹北廠辦出租☆新竹火車站租房子☆新竹辦公大樓☆竹北辦公大樓☆外籍人士租屋